投資物業的折舊、租金扣減與物業稅聯動策略

收租物業的稅務不只是 15% 物業稅

大多數人以個人名義持有出租物業，按年繳納物業稅——租金收入扣除差餉後的 80%（標準扣除 20% 維修津貼）按 15% 稅率課稅。但如果你以公司名義持有，稅務處理會完全不同——而且可能更有利。

個人持有 vs 公司持有

維度	個人持有（物業稅）	公司持有（利得稅）
稅率	15%（淨評稅值的 15%）	8.25%/16.5%（兩級制）
按揭利息扣減	不能	可以（全額扣減）
折舊免稅額	不能	視乎樓宇性質（商業建築物每年 4% 免稅額）
其他開支扣減	只有 20% 標準維修津貼	實際維修、管理、保險費均全額扣減
出售時的利潤	免稅（資本利得）	可能免稅（非貿易性質的資本利得）

何時用公司持有物業更節稅？

以公司持有出租物業在以下情況下更有利：

• 你有巨額按揭利息——公司持有可以扣減利息，個人持有不能
• 物業有高昂的實際維修和管理費用（遠超過 20% 標準津貼）
• 公司的其他收入較低（如初創階段），利得稅處於 8.25% 的兩級制低稅率

物業稅、利得稅和個人入息課稅的選擇

如果你以個人名義持有物業，除了物業稅，還有一個策略：申請個人入息課稅。這讓你可以將租金收入與其他收入合併計算，並用按揭利息和其他扣減來抵消。

這三者的最優選擇取決於你的具體收入和開支組合。一般原則：按揭利息越高、其他收入越低，個人入息課稅越有利。

專業的稅務分析可以幫你確定最優的物業持有結構和報稅方式。

常見問答

Q：我可以隨時將個人持有的物業轉入公司名下嗎？

可以，但轉讓須按物業價值繳付從價印花稅（最高一級稅率 4.25%；2026-27 財政預算案建議把 1 億元以上住宅物業的稅率上調至 6.5%，適用於 2026 年 2 月 26 日或之後簽立的文書。買家印花稅、額外印花稅及新住宅印花稅已於 2024 年 2 月 28 日起取消）——這筆成本可能遠超過稅務節省。很多投資者在購買物業前就應決定持有結構。

Q：公司持有的物業出售時要繳利得稅嗎？

如果物業是作長期投資持有（非頻繁買賣），出售利潤通常被視為資本利得而非貿易利潤——在香港不課稅。但稅務局會審視公司的整體活動來判定物業交易是否構成「在港貿易」。