居所貸款利息扣稅 10 年期限——每年 $100,000 用到盡

你嘅居所貸款利息扣稅，係每年 HK$100,000 上限，但只限 20 個課稅年度。2026/27 課稅年度起，如果你係首次置業，呢項扣稅嘅「首次使用」時機直接影響你未來十年嘅稅務規劃。原因係：稅務局會按你第一次申報嘅年份開始倒數 20 年，唔係按你買樓年份計。換句話說，你拖得越耐先用，你實際可用嘅扣稅年期就越短。

居所貸款利息扣稅（IR26）——核心規則

扣稅上限同期限

你每年最多可以申扣 HK$100,000 嘅居所貸款利息。呢個上限係總計——即使你同配偶聯名持有物業，兩個人合共申扣金額都唔可以超過 HK$100,000。期限係 20 個課稅年度，由你首次申報該物業嘅居所貸款利息嗰年開始計算，唔係由你買樓或開始供款嗰年計。

例子：你 2020 年買樓，2021 年開始供款，但直到 2024/25 課稅年度先第一次申報。咁你嘅 20 年期限由 2024/25 開始，到 2043/44 結束。如果你 2020 年就開始供款但冇申報，嗰幾年嘅利息開銷係永遠冇得追扣。

合資格貸款類型

你嘅貸款必須係「用以購置居所嘅貸款」，即係你向銀行、財務公司或認可機構借嘅按揭貸款。唔包括：私人貸款、信用卡透支、裝修貸款（除非係同一按揭貸款嘅一部分，且貸款用途明確寫明係購置物業）。稅務局會查你嘅貸款協議（Mortgage Deed）同銀行月結單。

物業必須係你嘅「主要居所」

你必須係該物業嘅唯一或主要住客。如果你將物業出租，即使你仍然住喺入面，只要超過 50% 嘅時間係出租用途，就唔符合資格。稅務局會參考你嘅水電煤賬單、差餉繳費通知、出入境記錄等。如果你長期喺內地或海外工作，但物業係你家人居住，你未必符合資格——除非你能證明該物業係你返港時嘅主要居住地。

申報時序同文件準備

邊個課稅年度申報？

你應該喺每年嘅 BIR60 個別人士報稅表（即「綠色報稅表」）嘅第 8 部申報。報稅表通常喺每年 4 月或 5 月發出，你必須喺發出後 1 個月內（或稅務局指定嘅延期日期前）填妥交回。

關鍵日期：2026/27 課稅年度嘅報稅表將於 2027 年 4 月發出。如果你係首次申報，必須喺該份報稅表上填寫物業地址、貸款機構名稱、貸款賬號、利息金額等資料。

需要準備嘅文件

你必須保留以下文件至少 6 年（稅務條例第 51C 條規定）：

• 貸款協議（Mortgage Deed）——證明貸款係用於購置物業
• 每年嘅銀行利息結單——顯示實際支付嘅利息金額
• 買賣合約（Sale and Purchase Agreement）——證明物業購置日期同價格
• 物業差餉繳費通知——證明你係主要住客
• 水電煤賬單——同上

錯誤做法：只保留銀行月結單，但冇保留貸款協議。稅務局有權要求你提供貸款協議正本，如果你無法提供，可以拒絕扣稅申請。

配偶聯名物業——如何分配扣稅額？

聯名業主嘅申報規則

如果你同配偶聯名持有物業，你哋可以選擇以下其中一種方式申報：

1. 各自申扣自己支付嘅利息——如果你哋各自供款，按實際比例申扣
2. 由其中一方申扣全部利息——如果你哋同意，可以由收入較高嗰方申扣全數 HK$100,000

重要限制：無論你哋點分配，總申扣金額唔可以超過 HK$100,000。如果你哋各自申扣，必須喺報稅表上註明對方嘅姓名同稅務編號（TIN）。

離婚或分居情況

如果你哋離婚或分居，物業由其中一方繼續居住，只有居住嗰方可以申扣利息。另一方即使仍然係業主，如果冇居住喺物業內，就唔符合「主要居所」條件。

常見陷阱同錯誤

陷阱 1：提早還款後嘅利息損失

如果你提早還清按揭，之後就冇利息可以扣稅。但如果你喺 20 年期限內提早還款，然後再借新貸款（例如加按），新貸款嘅利息通常唔可以扣稅——除非你能證明新貸款係用於購置同一物業（例如還原舊貸款）。稅務局會嚴格審查貸款用途。

案例：你 2020 年買樓，2025 年還清按揭。2026 年你加按套現 200 萬用嚟裝修，呢筆新貸款嘅利息唔可以扣稅，因為貸款用途唔係購置物業。

陷阱 2：物業轉名或賣樓後嘅影響

如果你賣咗物業，你嘅 20 年扣稅期限即刻終止。如果你之後再買新樓，你可以重新開始另一個 20 年期限（如果新樓符合資格）。但如果你只係轉名俾配偶，你嘅扣稅資格會受影響——轉名後你唔再係業主，就冇得再申扣利息。

陷阱 3：忽略「首次申報」年份

好多打工仔以為「等我供款多啲先申報」，但咁做會浪費咗頭幾年嘅利息開銷。因為你唔可以追溯申報，頭幾年嘅利息全部作廢。正確做法：由你開始供款嘅第一年就申報，即使利息金額好細（例如得 HK$5,000），都要申報。咁樣你先可以確保 20 年期限由最早嗰年開始計。

進階策略：最大化 HK$100,000 扣稅額

策略 1：利用「利息租金對沖」

如果你自住物業嘅按揭利息低過 HK$100,000，但你有其他物業出租，你可以考慮出租自住物業，然後自己租樓住。咁樣你就可以將出租物業嘅按揭利息（上限 HK$100,000）用嚟扣稅，同時自己租樓嘅租金開銷都可以扣稅（租金扣稅上限 HK$100,000，2026/27 起適用）。注意：呢個策略需要你實際搬離自住物業，稅務局會查你嘅居住記錄。

策略 2：聯名物業由高收入者全數申扣

如果你同配偶聯名，但其中一方收入好高（例如年薪 200 萬），另一方收入好低（例如年薪 30 萬），咁由高收入者全數申扣 HK$100,000 最划算。因為扣稅額係按邊際稅率計算，高收入者嘅邊際稅率係 17%（2026/27 標準稅率），扣稅效益係 HK$17,000；低收入者邊際稅率得 2-6%，扣稅效益得 HK$2,000-6,000。

策略 3：保留貸款至 20 年期限結束

如果你嘅按揭利率好低（例如 2%），而你嘅投資回報率高過利率，你應該唔好提早還款，繼續供款以維持扣稅額。但如果你嘅按揭利率高過投資回報率，就應該考慮提早還款，即使冇咗扣稅額都划算。

具體 Takeaway

1. 由供款第一年就開始申報居所貸款利息，即使金額好細，確保 20 年期限由最早嗰年開始計。
2. 每年保留貸款協議、銀行利息結單同水電煤賬單至少 6 年，稅務局有權抽查。
3. 聯名物業由收入較高嗰方全數申扣 HK$100,000，以最大化扣稅效益。
4. 賣樓或轉名後即時終止扣稅資格，新物業可以重新開始另一個 20 年期限。
5. 加按或新貸款嘅利息通常唔可以扣稅，除非你能證明貸款用途係購置同一物業。