房地產投資信託基金REITs：派息與稅務的關係
2025年第一季，香港交易所（HKEX）迎來兩宗備受市場關注的房地產投資信託基金（REITs）上市申請，包括本地地產商分拆的商業物業以及來自中國內地的物流資產包。與此同時，積金局於2024年底修訂強積金（MPF）基金收費披露指引，要求受託人更清晰地標明REITs基金的管理費及交易成本。這些動態，疊加2025/26課稅年度利得稅及物業稅申報的臨近，令持有REITs的投資者必須重新審視其派息的稅務處理方式。REITs的派息結構複雜，涉及物業收入、利息收入及資本收益的不同稅務歸類，而香港的「源頭原則」稅制與投資者個人稅務居民身份的交互影響，更可能導致稅務責任的錯配。本文旨在釐清香港REITs派息的稅務處理要點，並就合規優化提供方向。
香港REITs派息的基本稅務分類
香港稅務局（IRD）對REITs派息的處理，並非一刀切視為「股息」。根據《稅務條例》（第112章），REITs的派息本質上源於其持有的物業組合所產生的收入，因此其稅務分類取決於該收入在REITs層面的性質。
源頭原則下的物業收入
根據香港的「地域來源徵稅」原則，只有在香港產生或得自香港的利潤才須課繳利得稅。REITs持有本地物業所收取的租金，屬於在香港產生的收入。REITs作為一個集體投資計劃，其本身無須就該等租金收入繳納利得稅（前提是REITs符合《稅務條例》第26A(1A)條的豁免條件）。然而，當REITs將這筆租金收入以派息形式分派給單位持有人時，該派息在香港稅務上被視為「源自香港的股息」。
關鍵在於：對於個人投資者（非透過業務形式持有），此類源自香港的股息通常無須課繳薪俸稅或利得稅。這項豁免源於《稅務條例》第26條，明確規定股息（包括REITs派息中源自物業租金的部分）不屬應課稅收入。因此，一位香港稅務居民個人，若僅持有REITs單位收取派息，無須就該筆派息申報繳稅。
非物業收入部分的處理
REITs的派息並非全部來自物業租金。部分REITs可能持有附屬公司的股權，或進行短期銀行存款、債券投資以管理流動資金。這些非物業收入（如利息收入）在派發時，其稅務處理有所不同。
- 利息收入：若REITs派息中包含了源自銀行存款或債券的利息，這部分對個人投資者而言，同樣被視為股息的一種形式，一般仍可引用《稅務條例》第26條獲得豁免。
- 資本收益：若REITs出售物業並將收益分派，這屬於資本性質的收入。個人投資者收取的資本分派，在香港一般不視為應課稅收入，除非該投資者被認定為以「貿易」形式頻繁買賣REITs單位（此情況極少）。
實務要點：投資者應仔細查閱REITs的年報或派息通告，當中通常會列明當期派息中「可分派收入」的構成，包括租金收入、利息收入及其他收入的佔比。這對於需要進行環球稅務申報的投資者（如美國公民或稅務居民）尤為重要，因為不同類別的派息在美國稅法（IRC）下可能被歸類為「合格股息」或「非合格股息」，稅率有別。
跨境投資者的稅務考量
對於非香港稅務居民，或同時擁有多個稅務居民身份的投資者（例如移居香港的台灣居民，或持有美國護照的香港人），REITs派息的稅務處理遠比本地投資者複雜。
非香港居民投資者的預扣稅問題
香港目前並未對REITs派息徵收預扣稅（Withholding Tax）。無論投資者是香港居民還是非居民，從香港REITs收取的派息均無須在源頭被扣稅。這與新加坡（對非居民徵收10%預扣稅）或日本（約20%）有顯著差異，亦是香港REITs對國際資金吸引力的來源之一。
然而，投資者需注意其居住地國家的稅法。例如：
- 台灣居民：台灣稅務居民從境外（包括香港）取得的股息，須併入個人綜合所得稅申報。2024年度的海外所得（包括香港REITs派息）若超過新台幣100萬元，須全數計入基本所得額（最低稅負制），適用稅率20%。
- 中國內地居民：根據《內地和香港特別行政區關於對所得避免雙重徵稅和防止偷漏稅的安排》，香港REITs派息若由香港稅務居民企業支付，內地居民可享受5%或10%的限制稅率（取決於持股比例）。但實務上，由於香港無預扣稅機制，投資者需自行向內地稅務機關申報並申請稅收抵免。
美國稅務居民的FATCA與PFIC申報
對於持有香港REITs的美國公民、綠卡持有人或稅務居民，情況最為嚴峻。香港REITs在美國稅法（IRC）下，極可能被歸類為「被動外國投資公司」（Passive Foreign Investment Company, PFIC）。
根據IRC §1291至§1298，PFIC的定義包括：一家非美國公司，其75%或以上的總收入為被動收入（如租金、利息、股息），或50%或以上的資產用於產生被動收入。香港REITs的資產幾乎全部為出租物業，收入亦以租金為主，因此幾乎必然符合PFIC定義。
PFIC的申報與稅務後果極其繁瑣：
- 申報義務：美國稅務居民須每年提交IRS Form 8621（PFIC申報表）。該表格極其複雜，許多會計師亦不願處理。
- 稅務處理：除非選擇「合格選舉基金」（QEF）或「按市值計價」（Mark-to-Market）選舉，否則PFIC的收益將按最高普通所得稅率（2024年最高達37%）加上利息罰款計算。對於REITs派息，即使已繳納香港稅項，也無法直接抵免美國稅。
- FATCA申報：若投資者在香港的金融帳戶（包括持有REITs的證券帳戶）總值超過指定門檻（單身居住海外者：5萬美元；已婚聯合申報：10萬美元），須提交IRS Form 8938（特定外國金融資產申報表）。此外，若所有外國金融帳戶總額超過1萬美元，還須提交FinCEN Form 114（FBAR）。
實務建議：美國稅務居民若持有香港REITs，應立即諮詢熟悉跨境稅務的美國CPA，評估是否需要進行PFIC的QEF或Mark-to-Market選舉，或考慮出售單位以終止PFIC狀態。長期持有而不申報PFIC，可能導致IRS在未來審查時施加巨額罰款。
透過MPF或保險產品持有REITs的稅務捷徑
對於不希望直接處理複雜稅務申報的香港中產投資者，透過強積金（MPF）或投資相連保險（ILAS）間接持有REITs，可能是一條更簡潔的路徑。
MPF基金內的REITs配置
根據積金局2024年發佈的《強積金投資基金披露守則》，不少MPF基金（特別是「混合資產基金」及「股票基金」）將REITs納入其投資組合。投資者透過MPF持有REITs，享有以下稅務優勢：
- 資本利得稅豁免：MPF基金內的資產買賣所產生的收益，無須繳納利得稅。
- 派息處理：MPF基金收取的REITs派息，會累積在基金單位價格內，投資者無須就該等派息作個人稅務申報。直至退休提取權益時，才須按《稅務條例》第8條及第9條處理——強積金權益的提取，一般無須課繳薪俸稅。
- 美國稅務豁免：對於美國稅務居民，MPF帳戶內的資產（包括REITs）通常被視為「外國退休基金」，在美國稅法下享有一定程度的稅收遞延或豁免（視乎《美港稅務資料交換協定》及IRC § 402(b)的具體應用）。然而，PFIC申報義務並未因資產置於MPF而自動消失，仍需專業判斷。
投資相連保險（ILAS）的稅務屏障
透過ILAS保單持有REITs，是另一種常見的稅務優化方式。保險公司作為保單持有人，直接持有REITs單位。保單持有人（投資者）的權益體現為保單的現金價值。
- 稅務遞延：REITs派息由保險公司收取，並反映在保單的投資回報中。保單持有人無須就每年的派息即時繳稅。僅在退保或領取部分權益時，才可能需要考慮香港的稅務責任（一般而言，個人保單的退保收益不屬應課稅收入）。
- 遺產規劃：ILAS保單通常設有指定受益人條款，可避免遺產承辦程序，並在身故時將權益直接轉移給受益人，減少遺產稅（香港已取消遺產稅）相關的行政負擔。
注意：ILAS保單的費用結構（如行政費、保險成本）可能侵蝕回報。投資者應比較直接持有REITs與透過ILAS持有的淨回報，並考慮鎖定期及退保罰則。
行動建議
- 釐清派息構成：每年收到REITs派息時，務必查閱其「可分派收入明細」，區分租金收入、利息收入及資本分派的佔比，以準確判斷在香港的稅務處理。
- 評估稅務居民身份：若你同時擁有香港以外的稅務居民身份（特別是美國、台灣或中國內地），必須了解居住地對境外股息的課稅規則，並主動申報，避免因未申報PFIC或海外資產而面臨罰款。
- 考慮間接持有渠道：對於不熟悉跨境稅務申報的投資者，透過MPF或ILAS間接持有REITs，可簡化年度稅務合規工作，但需評估費用及流動性成本。
- 保留完整交易紀錄：保存所有REITs的買賣單據、派息通知及年報，以便在稅務局查詢或進行環球稅務申報時提供佐證。
- 定期審視組合：每年稅季前（約3月至4月），檢視REITs組合的稅務效率，特別是當你的居住地稅法或REITs本身的結構發生變化時（如REITs轉型為商業信託）。
本文不構成稅務建議。涉及個人稅務情況請諮詢持牌會計師或稅務師。