房屋津貼稅務：公司提供住宿或租金補貼的計算
2025年4月，稅務局在《稅務條例釋義及執行指引》第25D號（修訂版）中，明確收緊了對「僱主提供住宿」及「租金補貼」的評稅處理方式。這項更新直接影響全港數以萬計領取房屋福利的受僱人士，尤其是金融、專業服務及跨國企業的中高層管理人員。過往不少僱員依賴「租金實報實銷」或「公司名下物業免租」的安排，試圖將應課稅入息壓至最低，但稅局現在對「市場租金」的釐定標準更為嚴謹，並針對「低於市值租金」的差額啟動更頻密的查核。與此同時，自僱人士及公司東主以公司名義購入物業供個人居住，再以「公司開支」扣減利得稅的做法，亦面臨更嚴格的「私人用途」審查。本文將按《稅務條例》（第112章）第9條、第61條及相關判例，逐一拆解公司提供住宿、租金津貼及物業免租的計算方法，並釐清2025/26課稅年度的最新申報要求。
僱主提供住宿的評稅基礎
租值計算的兩條公式
根據《稅務條例》第9(1)(e)條，僱主或相聯公司提供住宅的「租值」，須計入僱員的應評稅入息。稅局採用兩條公式計算租值，取較低者為準。第一條公式：按僱主租用該物業時支付的實際租金計算，扣除任何由僱員支付的租金部分。第二條公式：按該物業在課稅年度首日的「應課差餉租值」乘以10%（如屬服務行業、零售業或製造業僱員）或乘以8%（如屬其他行業僱員）。2025/26課稅年度，差餉物業估價署公布的應課差餉租值已按全港住宅物業市值租金調整，部分豪宅區域的租值升幅達12%至18%，直接推高相關租值計算的稅基。
公司名下物業的特別處理
若物業由僱主直接擁有，而非租賃得來，則不能使用實際租金公式。稅局會強制採用應課差餉租值乘以適用百分比（8%或10%）的方式計算租值。實務上，不少僱主在2024年或之前以低於市值的租金將公司物業「租予」僱員，試圖繞過「提供住宿」的定義。但稅務局在2025年修訂的執行指引中明確指出，若租金低於應課差餉租值的60%，稅局可引用《稅務條例》第61條（「虛假或虛構交易」）重新評定該安排，將差額視為僱員的額外入息。2025年4月一宗稅務上訴委員會案例（D15/25）中，一名銀行高層以月租8,000港元租用公司持有的半山物業（應課差餉租值年值48萬港元），稅局最終將租值上調至實際差餉租值的8%，並追補三年稅款連罰款合共約27萬港元。
僱員分擔租金的扣減安排
若僱員須向僱主支付部分租金，該金額可從租值中扣除。但稅局要求僱員必須提供實質租金支付證明，包括銀行轉賬紀錄、租約及收據。現金支付或「公司扣薪」但無獨立租約的情況，稅局有權拒絕扣減。2025年稅局內部指引更要求評稅主任在處理此類申報時，必須核對僱員的銀行戶口紀錄與僱主帳目的對應性，否則會發出「擬評稅通知書」要求補充資料。
租金津貼的稅務處理
現金津貼的全額入息性質
僱主直接向僱員發放的租金現金津貼，不論金額多少，均須全數計入僱員的應評稅入息。稅局不接納「津貼用於支付租金即免稅」的說法。根據《稅務條例》第9(1)(a)條，所有因受僱工作而獲得的「入息」，包括任何形式的津貼，均屬應課稅收入。2025/26課稅年度，一名月薪8萬港元的銀行副總裁，若每月收取2萬港元租金津貼，其全年應評稅入息將由96萬港元增至120萬港元，邊際稅率達17%，即每年多繳約4.08萬港元薪俸稅。
實報實銷安排的界線
若僱主直接向業主支付租金，而非經僱員轉手，稅局會視為「僱主提供住宿」而非「租金津貼」，並按上述租值公式計算。但若僱主要求僱員先墊支租金，再憑單據報銷，稅局在2025年修訂的指引中表明，只要報銷安排符合以下三項條件，仍可視為「僱主提供住宿」：第一，僱員沒有選擇權決定是否租用該物業；第二，租約由僱主與業主直接簽訂；第三，報銷款項直接存入業主戶口或僱員的獨立租金專用戶口。若僱員可自由選擇物業及租金水平，則該安排會被重新定性為「現金津貼」，全額課稅。
租金上限與超額部分的處理
部分僱主會設定租金津貼上限，例如每月3萬港元，超出部分由僱員自付。稅局在2025年6月發出的「稅務指引第XLVII號」中明確：若僱員實際支付的租金高於津貼上限，超出部分不能從僱員的應評稅入息中扣除。同樣地，若僱員選擇租用低於上限的物業，節省下來的津貼餘額亦須全額課稅，因為該餘額屬僱員可自由動用的現金利益。
自僱人士及公司東主的特殊情況
公司持有物業供東主居住
不少中小企東主以公司名義購入住宅物業，供自己或家人居住，並將相關按揭利息、管理費、差餉及維修費列作公司開支。稅局對此類安排的審查極為嚴格。根據《稅務條例》第17(1)(b)條，任何資本性質的開支或非為產生應評稅利潤而產生的開支，均不得扣除。稅局會將該物業的相關開支全數撇除，並可能引用第61條將東主視為獲得「租值利益」，計入其個人薪俸稅評稅。2024年終審法院在「CIR v. Chan Wai Keung」（FACV 12/2023）一案中裁定，即使公司與東主之間有書面租約，若租金低於市值，稅局有權按市值重新評定東主的應評稅入息。
自僱人士的租金申報
自僱人士（如的士司機、裝修師傅、Freelance設計師）若在家中辦公，其住宅租金或按揭利息可否扣稅？答案是否定的。薪俸稅下的「租金扣稅」僅適用於納稅人本人或配偶的住宅租金，且須符合「必須為產生應評稅入息而招致」的條件。自僱人士的利得稅計算中，住宅開支屬私人性質，不能扣除。唯一的例外是，若自僱人士能證明住宅中有一個「專用及完全用於業務」的空間（例如獨立工作室），則可按面積比例攤分部分租金、水電及上網費用。稅局要求提供平面圖、照片及獨立水電錶紀錄，否則不予接納。
強積金自願性供款的對沖效果
部分僱主會透過提高強積金自願性供款，來「補償」僱員因房屋福利而增加的稅務負擔。但須注意，僱主的強積金自願性供款屬僱員的「 fringe benefit」，根據《稅務條例》第9(1)(g)條，須計入僱員的應評稅入息。不過，僱員本身可申請「強積金自願性供款稅務扣除」，每年上限為60,000港元（2025/26課稅年度）。這項扣除可與房屋福利的評稅互相抵銷，但僅限於僱員本身的供款部分，僱主供款部分仍須課稅。
2025/26課稅年度的申報要點
報稅表填報技巧
僱員在填報BIR60個人報稅表時，須在第4.2部分如實申報僱主提供的住宿或租金津貼。若僱主已在其IR56B表格中申報相關租值，僱員應直接沿用該數字。若僱主未有申報，僱員須自行計算租值並填報。常見錯誤包括：將「僱主提供住宿」誤填為「租金津貼」、漏報公司名下物業的租值、或錯誤扣減未經證實的租金分擔。稅局在2025年引入的「自動評稅對賬系統」會將僱員申報的租值與差餉物業估價署的紀錄自動比對，偏差超過20%的個案將自動轉入「查核組」處理。
反對及上訴期限
若納稅人不同意稅局的評稅結果，須於評稅通知書發出日期起一個月內，以書面形式向稅局提出反對。2025年稅務上訴委員會的統計顯示，涉及房屋福利評稅的上訴個案平均處理時間為14個月，勝訴率約32%。勝訴的關鍵在於能否提供充分證據證明實際租金或租值低於稅局採用的數字。建議保留完整的租約、銀行轉賬紀錄及差餉單據，至少保存七年（《稅務條例》第51C條規定）。
跨境房屋福利的特別注意
對於同時在香港及內地或台灣工作的僱員，若僱主在兩地均提供住宿，稅局會按「在地原則」分別處理。香港稅局只會就僱員在香港的住宿進行評稅，內地或台灣的住宿福利則由當地稅務機關處理。但若僱員在一個課稅年度內在香港居住少於60天，且其香港僱主提供的住宿屬「短期居所」性質，稅局可能引用「地域來源原則」豁免評稅。2025年稅局在《稅務條例釋義及執行指引》第21號修訂版中，明確了「60天規則」的計算方式，包括離港日數的連續性要求及「工作相關離港」的處理。
三項實際行動建議
- 若你正領取僱主提供的租金津貼，應要求僱主將安排改為「直接向業主支付租金」，並確保租約由僱主與業主簽訂，以適用租值公式而非全額課稅。
- 若你以公司名義持有自住物業，應盡快委託測量師行進行市值租金評估，並按市值簽訂書面租約，避免稅局引用第61條追溯評稅。
- 所有租金相關的單據、銀行紀錄及租約，必須保存至少七年，並在每年報稅時主動申報，避免因漏報而面臨罰款（最高可達少徵稅款的三倍）。
本文不構成稅務建議。涉及個人稅務情況請諮詢持牌會計師或稅務師。