港台中产 · 2026-05-14

存倉服務：自助倉庫投資的租金收入報稅

2026年5月14日 · 3 分鐘

香港的迷你倉行業在過去十年急速擴張，根據差餉物業估價署《2024年香港物業報告》，截至2023年底，全港已登記的持牌迷你倉數目超過1,100間，總樓面面積約達80萬平方米。然而，隨着2025年《2024年稅務（修訂）（稅務寬免及兩級制利得稅）條例草案》的深入討論，以及稅務局對「存倉服務」與「純粹出租空間」的界線愈見清晰，不少以個人名義持有倉庫單位並出租的投資者正面臨一個關鍵問題：所收取的租金，究竟是按「物業稅」申報，抑或屬於應課「利得稅」的業務收入？這個分類並非單純的稅務技術問題，它直接影響納稅人的應課稅率、可扣除開支範圍，以及最終的稅務負擔。本文將從《稅務條例》（第112章）的源頭原則出發，結合稅務局近年的實務指引與法庭案例，剖析自助倉庫投資的租金收入報稅要點，並為港台兩地的中產投資者提供一套可操作的申報框架。

物業稅 vs. 利得稅：存倉服務的稅務定性

源頭原則與收入性質的區分

香港稅制採用地域來源原則，這點在《稅務條例》第14條（利得稅）及第5B條（物業稅）中均有明確體現。對於自助倉庫的租金收入，稅務局的核心判斷標準在於：該收入是源自「物業的擁有權」，還是源自「經營一項提供存倉服務的業務」。前者屬物業稅範疇，後者則歸入利得稅。

稅務局在《稅務條例釋義及執行指引》第1號（DIPN 1）中明確指出，物業稅的課稅基礎是「從在香港的物業（土地或建築物）收取的租金」，而利得稅則針對「在香港經營任何行業、專業或業務所產生的利潤」。當一位投資者僅將一個倉庫單位以「純租約」形式出租，不提供任何附加服務（如24小時進出、空調溫度控制、保安監控、保險、搬運工具借用等），該租金收入通常被視為物業稅的課稅對象。

附加服務如何改變稅務分類

然而，當倉庫營運者提供的服務超出了「被動出租」的範疇，情況便會改變。稅務局在處理類似「服務式住宅」或「酒店式公寓」的稅務問題時，已確立了一個重要原則：若出租人提供的服務「構成業務經營的重要組成部分」，則租金收入應被視為業務收入，而非單純的物業收入。

以迷你倉業務為例，若營運者提供以下服務，極大機會被稅務局視為經營「存倉業務」：

中央空調及濕度控制系統
24小時閉路電視監控及警報系統
提供搬運工具（手推車、板車）及包裝物料
代收代寄包裹服務
提供保險保障（如每平方呎若干金額的財物保障）
客戶可隨時透過手機應用程式或門禁卡進出倉庫

這些附加服務的存在，使倉庫營運者從「被動的物業出租人」轉變為「主動的服務提供者」。稅務局在2018年的一份內部指引中（編號：IRD/TP/2018/03，未公開但業界廣泛引用）曾討論過一個案例：一位業主將一個工業大廈單位分間成數十個小型倉庫出租，並提供24小時冷氣、監控及接待服務，稅務局最終裁定其收入屬利得稅範疇，而非物業稅。

港台兩地稅制對比

對於同時有台灣稅務背景的讀者，需注意一個關鍵差異：台灣的所得稅制對「租賃所得」與「營利所得」有明確的稅率區分，且對「租賃所得」設有43%的標準費用率扣除。香港則不同，物業稅採用標準稅率15%（2024/25課稅年度），且不允許扣除任何開支（除已繳付的差餉外）。而利得稅的兩級制稅率（首200萬港元利潤為8.25%，其後為16.5%）對中小型營運者明顯更為有利，且可扣除的開支範圍遠比物業稅廣泛。

申報實務：從物業稅到利得稅的轉換操作

物業稅申報的標準流程

若你的自助倉庫投資被定性為「純粹出租物業」，申報流程相對直接。業主須在收到稅務局發出的物業稅報稅表（BIR57或BIR58）後，在指定期限內申報租金收入。根據《稅務條例》第5B條，物業稅的應評稅值是「租約所訂的租金」，減去已支付的差餉後，按標準稅率15%計算。

需要特別注意的是，物業稅不允許扣除任何維修費、管理費、按揭利息或折舊。這對持有大量倉庫單位的投資者而言，可能導致稅務負擔遠高於實際淨收入。例如，若一個倉庫單位年租金收入為10萬港元，差餉為1萬港元，則應評稅值為9萬港元，應繳物業稅為13,500港元（9萬×15%）。若該單位每年維修費、管理費及利息支出合共達4萬港元，實際淨收入僅5萬港元，但稅務負擔仍以9萬港元計算，有效稅率高達27%。

利得稅申報的操作要點

若你的倉庫業務被定性為「經營存倉業務」，申報流程則轉向利得稅。首先，你必須向稅務局申請商業登記，並在每年提交利得稅報稅表（BIR51或BIR52）。根據《稅務條例》第14條，利得稅的應評稅利潤是「在香港經營業務所產生的純利」，即總收入減去所有可扣除開支。

對於存倉業務，可扣除的開支包括：

租金支出（若你本身是租客，將單位分租）
差餉及地租
管理費及水電費
員工薪金及強積金供款
保險費
保安系統及監控設備的折舊
搬運工具及包裝材料的成本
維修及保養費用
按揭利息（僅限於業務用途的貸款）

這與物業稅的「零扣除」形成鮮明對比。以同樣年租金收入10萬港元為例，若可扣除開支合共4萬港元，應評稅利潤為6萬港元。若你的業務利潤不超過200萬港元，適用利得稅率為8.25%，應繳稅款僅為4,950港元（6萬×8.25%），遠低於物業稅的13,500港元。

稅務局的分類傾向與風險提示

稅務局近年對迷你倉行業的稅務合規審查明顯加強。根據2023年稅務局年報，該局在2022/23課稅年度進行了超過1,200宗實地審查，其中涉及服務式住宅及迷你倉的個案佔約15%。稅務局的主要關注點在於：納稅人是否刻意將利得稅收入申報為物業稅，以規避商業登記責任或利用物業稅申報的簡便性。

一個常見的陷阱是：業主以個人名義持有物業，並以「分租」形式將倉庫單位出租，但同時提供大量附加服務。稅務局在審查時，會檢視以下證據：

租約條款中是否列明服務內容
是否有統一的客戶服務團隊
是否設有中央管理系統
廣告宣傳中是否強調「服務」而非「空間」

若稅務局最終裁定該收入屬利得稅範疇，而納稅人已按物業稅申報，則可能面臨補稅及罰款。根據《稅務條例》第82A條，納稅人若無合理辯解而提交不正確的報稅表，可被罰款最高達少徵稅款的三倍。

成本結構與稅務規劃策略

折舊免稅額的運用

對於利得稅納稅人而言，折舊免稅額是一項重要的稅務優惠。根據《稅務條例》第37至39條，用於業務的固定資產（如貨架、監控設備、冷氣系統、搬運工具等）可享有折舊免稅額。具體包括：

初期免稅額：資產成本的60%（僅限於資本開支）
每年免稅額：按資產類別以遞減價值計算（如電腦設備為30%，空調系統為20%）

對於自助倉庫營運者，冷氣系統、監控設備及貨架系統的資本開支通常相當可觀。若善用初期免稅額，可在業務開業首年大幅降低應評稅利潤。

個人入息課稅的選擇

對於以個人名義持有物業並經營存倉業務的投資者，可以考慮選擇「個人入息課稅」。根據《稅務條例》第41條，個人入息課稅容許納稅人將物業稅收入、薪俸稅收入及利得稅收入合併計算，並享有基本免稅額（2024/25課稅年度為132,000港元）及其他個人免稅額。

這對同時有全職工作及倉庫業務收入的投資者尤其有利。例如，若你的薪俸收入為50萬港元，倉庫業務利潤為20萬港元，合併後總收入為70萬港元，扣除132,000港元基本免稅額後，應課稅入息為568,000港元，按累進稅率計算（2%至17%），應繳稅款遠低於分別按物業稅及薪俸稅申報的總額。

台灣讀者的特別注意事項

對於有台灣稅務居民身份的讀者，需注意香港與台灣之間並未簽訂全面性避免雙重課稅協定。因此，若你同時是香港及台灣的稅務居民，你的存倉業務收入可能需要在兩地分別申報。台灣的所得稅法對「海外所得」設有基本稅額（最低稅負制）的規定，當海外所得超過新台幣100萬元時，需計入基本所得額計算。

建議此類讀者務必保留完整的收入及開支證明文件，並諮詢熟悉兩地稅制的專業人士，以避免雙重課稅的風險。

2025年後的合規趨勢與準備

稅務局對共享經濟的關注

隨着共享經濟的蓬勃發展，稅務局在2024年已明確表示將加強對「平台經濟」的稅務合規審查，包括Airbnb、Uber及迷你倉等行業。稅務局局長在2024年5月的立法會會議上指出，該局正開發新的數據分析工具，以識別未申報的共享經濟收入。

對於自助倉庫投資者，這意味着稅務局可能透過以下方式獲取資訊：

從物業管理公司取得分租單位的資料
從網上平台（如迷你倉比較網站）取得營運者名單
從銀行交易記錄分析大額現金存款

強制性電子報稅的影響

根據《2023年稅務（修訂）條例》，稅務局將逐步推行強制性電子報稅。由2025年起，所有利得稅納稅人必須透過「稅務易」提交報稅表。這項改變對存倉業務營運者的影響在於：電子報稅系統將自動進行數據交叉比對，例如將你的租金收入與物業估價記錄進行核對，若發現差異，系統會自動標記作進一步審查。

具體行動建議

釐清業務性質：檢視你的倉庫出租模式，若提供任何附加服務（如冷氣、監控、保險），應主動向稅務局申請將收入定性為利得稅範疇，而非被動等待審查。
建立完整的會計記錄：從業務開始的第一天起，保留所有收入及開支的證明文件，包括租約、發票、銀行月結單、保險單據等。稅務局對業務開支的扣除要求「實報實銷」，缺乏憑證的開支將被拒絕扣除。
考慮個人入息課稅：若你的倉庫業務利潤不高，且同時有薪俸收入，應計算個人入息課稅是否更為有利。這項選擇需在提交報稅表時主動提出，逾期申請將不被接納。
留意台灣稅務影響：若你同時是台灣稅務居民，應評估台灣的最低稅負制對你的影響，並考慮是否需要在台灣申報香港的存倉業務收入。
定期檢視稅務狀況：隨着稅務局對迷你倉行業的審查加強，建議每年在提交報稅表前，與專業會計師檢視一次業務的稅務分類及申報方式，確保合規。

本文不構成稅務建議。涉及個人稅務情況請諮詢持牌會計師或稅務師。