港台中产 · 2026-03-09

海外物業收租：香港稅務申報與當地稅務抵免

2026年3月9日 · 3 分鐘

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2025年4月，香港稅務局正式更新《稅務條例釋義及執行指引》第21號（DIPN 21），針對境外物業租金收入的申報要求作出更清晰界定。與此同時，多個港人熱門置業地區——包括英國、澳洲、日本及台灣——已與香港簽訂全面性避免雙重課稅協定（CDTA），意味著跨國物業投資者不能再單純依賴「離岸收入」概念規避香港利得稅。對於持有海外物業的港台中產階層而言，2025/26課稅年度起，如何正確申報租金收入、善用稅務抵免機制，已成為每年報稅季最棘手的實務課題。

海外物業租金收入的香港稅務處理原則

香港採用地域來源徵稅原則（Territorial Source Principle），根據《稅務條例》（第112章）第14條，利得稅僅對「在香港產生或得自香港」的利潤徵收。然而，物業租金收入的來源判定，稅務局一直採取「業務運作所在地」測試（Operations Test），而非單純以物業所在地區分。

利得稅 vs 物業稅：海外物業的適用稅種

香港物業稅（Property Tax）僅適用於位於香港境內的物業租金收入，稅率為標準稅率15%（2025/26課稅年度）。海外物業的租金收入，理論上不屬於物業稅的課稅範圍。但關鍵問題在於：若業主在香港經營物業租賃業務，則該海外租金收入可能被視為源自香港的業務利潤，須繳納利得稅（Profits Tax）。

根據稅務局在DIPN 21（2025年4月修訂版）第8段的說明，判定是否構成「在香港經營業務」的考慮因素包括：

業主是否在香港設有辦事處或聘請員工處理租務事宜
租賃合約是否在香港簽署
租金是否匯入香港銀行戶口
業主是否定期前往物業所在地進行管理

實務上，若業主僅委託當地物業管理公司代為處理租務，而所有決策均在香港作出，稅務局傾向認定該業務運作地點為香港，從而使租金收入須繳納利得稅。

離岸收入申報的風險與實務

不少納稅人誤以為只要將租金收入申報為「離岸收入」，即可豁免利得稅。然而，稅務局對離岸收入申報的審查日益嚴格。根據《稅務條例》第68(4)條，納稅人須承擔舉證責任，證明收入確實源自香港以外地區。

2022年稅務上訴委員會案例 D15/22 明確指出，納稅人僅提供海外物業管理合約及當地稅單，不足以證明業務運作全部在境外進行。委員會要求納稅人提供詳細的決策流程記錄、通訊往來電郵及實地考察行程紀錄，方可獲接納為離岸收入。

實務建議：若計劃申報離岸收入，應保留以下文件至少7年（稅務局追討時效期）：

與當地物業管理公司的完整通訊記錄
所有租賃合約的簽署地點證明
香港與物業所在地之間的行程紀錄（包括機票、住宿、工作日程）
香港銀行戶口的收款紀錄與當地銀行戶口的對帳單

雙重課稅協定下的稅務抵免機制

香港已與超過45個國家及地區簽訂全面性避免雙重課稅協定，包括英國（2010年生效）、澳洲（2012年生效）、日本（2012年生效）、加拿大（2014年生效）及台灣（2023年生效的跨地區稅務安排）。這些協定為海外物業投資者提供了避免重複徵稅的法律基礎。

外地稅務抵免的計算方法

根據《稅務條例》第49條，納稅人可申請外地稅務抵免（Foreign Tax Credit, FTC），以抵銷已在物業所在地繳納的稅款。抵免金額的上限為該筆收入在香港應繳的利得稅款。

計算公式：

香港應繳利得稅 = 海外租金淨收入 × 16.5%（2025/26課稅年度利得稅率）
可抵免上限 = 香港應繳利得稅
實際抵免額 = 較低者（實際繳納的外地稅款，可抵免上限）

舉例說明：假設業主在英國擁有一個出租物業，2025/26課稅年度租金淨收入為英鎊50,000（約港幣500,000），在英國繳納所得稅20%（英鎊10,000，約港幣100,000）。

香港應繳利得稅 = 港幣500,000 × 16.5% = 港幣82,500
可抵免上限 = 港幣82,500
實際繳納英國稅款 = 港幣100,000
實際抵免額 = 港幣82,500（低者）
香港應補繳稅款 = 港幣0（抵免後無須再繳）
未能抵免的英國稅款 = 港幣17,500（不可結轉至下一個課稅年度）

不同國家的稅務協定差異

各國協定對物業租金的稅務處理存在顯著差異，投資者須留意以下關鍵條款：

英國（2010年生效的香港-英國CDTA）

第6條：不動產收入可在物業所在國徵稅
第23條：香港須就已在英國繳納的稅款提供抵免
英國個人免稅額：2025/26課稅年度為英鎊12,570，超過此額度須繳納20%基本稅率
英國稅務年度：4月6日至翌年4月5日（與香港課稅年度不同，須按比例換算）

澳洲（2012年生效的香港-澳洲CDTA）

第6條：不動產收入可在澳洲徵稅
第22條：香港提供外地稅務抵免
澳洲非居民稅率：租金收入首澳幣120,000按32.5%徵稅（2025/26課稅年度）
澳洲土地稅（Land Tax）：各州門檻不同，新南威爾斯州2025年門檻為澳幣1,075,000

日本（2012年生效的香港-日本CDTA）

第6條：不動產收入可在日本徵稅
第22條：香港提供外地稅務抵免
日本源泉徵收稅：非居民租金收入須繳納20.42%的源泉稅（Withholding Tax）
日本固定資產稅（Fixed Asset Tax）：稅率1.4%，按土地及建築物的政府評估值計算

台灣（2023年生效的跨地區稅務安排）

第6條：不動產收入可在台灣徵稅
第24條：香港提供外地稅務抵免
台灣非居民租賃所得稅率：20%（就源扣繳）
台灣房屋稅：稅率1.2%至3.6%（自住vs非自住）
台灣土地增值稅：出售時按公告現值計算，稅率20%至40%

自僱人士與中小企業主的特別考量

對於以自僱人士（Sole Proprietor）或有限公司形式持有海外物業的納稅人，稅務處理更為複雜，涉及個人入息課稅（Personal Assessment）與利得稅之間的選擇。

個人入息課稅 vs 利得稅的選擇

根據《稅務條例》第41條，納稅人可選擇以個人入息課稅方式，將所有收入（包括薪俸、租金、利潤）合併計算，以累進稅率（2025/26課稅年度最高17%）計算稅款。對於同時持有香港及海外物業的自僱人士，選擇個人入息課稅可能有以下優勢：

可將海外物業的按揭利息支出作為扣除項目（利得稅下僅限於業務相關貸款）
可合併計算所有收入的免稅額（如基本免稅額港幣132,000、子女免稅額等）
若海外物業處於虧損狀態，可抵銷其他收入

然而，選擇個人入息課稅後，納稅人將失去利得稅下的離岸收入豁免可能性。因此，若海外物業的租金收入明顯符合離岸條件（如所有租務決策均在當地作出），選擇利得稅申報可能更為有利。

按揭利息扣除與折舊免稅額

按揭利息扣除

利得稅下：僅在物業屬於業務資產時，按揭利息方可扣除。稅務局要求貸款合約須以業主名義簽署，且資金須直接用作購置物業
個人入息課稅下：海外物業的按揭利息可作為「租金收入相關支出」扣除，但須提供銀行結單及還款紀錄

折舊免稅額（Depreciation Allowance）

香港稅務制度不提供海外物業的折舊免稅額
部分國家（如英國、澳洲）允許業主申報建築物折舊（Structure Depreciation）及設備折舊（Plant & Equipment Depreciation），但這些免稅額在香港不獲承認
實務上，納稅人應在當地稅務申報中盡用所有可扣除項目，以減少當地稅款，再以實際繳納的稅款申請香港的外地稅務抵免

有限公司持有的稅務考量

以香港有限公司持有海外物業，稅務處理更為複雜：

利得稅稅率：16.5%（2025/26課稅年度），高於個人稅率
股息分派：公司將租金利潤以股息分派給股東時，股東無須就股息繳納薪俸稅（根據《稅務條例》第26條）
資本增值：若公司出售海外物業，產生的資本利得在香港不課稅（香港無資本利得稅），但須注意該利潤在物業所在地可能被視為應稅收入
稅務申報要求：公司須提交利得稅報稅表（BIR51）及審計帳目，申報成本遠高於個人報稅

2025/26課稅年度的申報實務

隨著稅務局數碼化進程加速，2025/26課稅年度的報稅流程出現多項變化，納稅人須提前準備。

稅務局報稅表的新要求

2025年4月，稅務局推出新版利得稅報稅表（BIR51），新增第8.3部分，要求納稅人申報：

海外物業的數量及所在地
每項物業的租金收入總額（以原幣及港幣列示）
在當地已繳納的稅款金額及稅務居民證明編號
是否已申請外地稅務抵免

同時，稅務局要求納稅人提交以下證明文件（如有）：

當地稅務局發出的評稅通知書（Tax Assessment Notice）
當地稅務居民證明（Certificate of Tax Residence）
租金收入的銀行入帳紀錄

稅務居民證明的申請時機

申請外地稅務抵免時，稅務局通常要求納稅人提供物業所在地的稅務居民證明，以確認該筆收入確實在當地已課稅。然而，各國的申請流程及處理時間差異甚大：

英國：HMRC可即時在網上發出電子稅務居民證明（2025年起），處理時間約5個工作天
澳洲：ATO要求提交書面申請（Form 7），處理時間約28個工作天
日本：國稅廳要求提交書面申請，處理時間約2至3個月
台灣：財政部要求提交申請書及相關證明，處理時間約1個月

實務建議：在每年4月（香港課稅年度開始）即向當地稅務局申請稅務居民證明，以確保在11月報稅截止前取得所需文件。

外匯換算與申報貨幣

根據稅務局指引，海外物業租金收入須以港幣申報，換算匯率應採用：

收入確認當日的電匯買入價（TT Buying Rate）
或該課稅年度內的平均匯率（須提供計算依據）

2025/26課稅年度主要貨幣參考匯率（2025年4月1日香港銀行同業拆息市場中間價）：

英鎊兌港幣：1 GBP = 9.85 HKD
澳幣兌港幣：1 AUD = 5.12 HKD
日圓兌港幣：100 JPY = 5.18 HKD
新台幣兌港幣：1 TWD = 0.242 HKD

注意：若使用年度平均匯率，須保留所有換算紀錄及來源（如香港銀行公會公布的月度平均匯率），以備稅務局查核。

行動清單：五項立即跟進事項

整理各國稅務申報時間表：英國稅務年度（4月6日至翌年4月5日）與香港不同，須在2026年1月31日前完成英國網上報稅（Self Assessment），並在2026年4月前取得評稅通知書，以配合香港2025/26課稅年度的外地稅務抵免申請。
核實各物業所在地的稅務居民身份：若物業所在國要求非居民業主繳納預扣稅（如日本20.42%源泉稅），須確認已正確填寫減免申請表（如日本的「租稅條約に関する申請書」），避免多繳稅款。
評估個人入息課稅的適用性：對於持有多項海外物業的自僱人士，應在每年4月至6月期間（報稅表發出前），計算個人入息課稅與利得稅的稅款差異，選擇最有利的申報方式。
建立跨國稅務文件管理系統：建議使用雲端儲存系統，按物業及課稅年度分類保存所有稅務文件（包括當地稅單、銀行結單、租約、管理費單據），保留期限至少7年。
檢視2025年新簽訂的稅務協定：香港與馬來西亞、沙地阿拉伯的CDTA已於2024年簽署，預計2025至2026年生效。若在上述國家持有物業，須留意生效日期及過渡安排，確保及時申請稅務抵免。

本文不構成稅務建議。涉及個人稅務情況請諮詢持牌會計師或稅務師。